La valeur vénale constitue une diversification légitime du diagnostiqueur immobilier. Elle est nécessaire dans de nombreux cas. Etablir l’estimation d’un bien immobilier, sa valeur marchande, se révèle souvent être une opération délicate. Quelles sont les méthodes de calcul de la valeur vénale et qui en a besoin ?
LES DIFFERENTES METHODES D’ESTIMATION
Il existe diverses méthodes de calcul de la valeur vénale, en voici les 5 principales :
L’estimation par indexation est une reprise d’une précédente estimation fiable et relativement récente à laquelle est indexé un coefficient correspondant à l’évolution des prix de l’immobilier concernant le même type de biens.
L’estimation par comparaison consiste à comparer le bien à évalué à un autre de même catégorie et évalué récemment. Cette méthode n’est retenue que si la comparaison est possible.
L’estimation statistique se fait grâce à des enquêtes de terrain prenant en compte : les caractéristiques du bien, ses modifications, son emplacement (proximité de commerces, voisinage…)…
L’estimation selon le coût de remplacement déprécié consiste à évaluer le coût de remplacement du bâtiment, c’est-à-dire le coût de reconstruction d’un bien de même type (catégorie et usage), pour lui appliquer un coefficient de vétusté. Cette méthode s’applique plus particulièrement aux biens hors-marché ou à usage unique, les bâtiments publics par exemple.
L’estimation par actualisation des revenus consiste à évaluer le bien à partir de son revenu locatif connu et précis. C’est donc un autre type de comparaison, possible uniquement si le bien en question est en location.
Quelle que soit la méthode utilisée, elle doit avant tout être adaptée au type de bien à évaluer mais surtout à la problématique du client. Selon le cas, elle sera utilisée seule ou bien combinée avec d’autres.
LES CRITERES D’ESTIMATION
Quelle que soit la méthode utilisée le calcul de la valeur vénale s’appuie sur différents critères :
- Caractéristiques et surfaces du bien: surface au sol et loi carrez, nombres de pièces (dont chambres et salles d’eau…), équipement du bien notamment dans la cuisine, système de chauffage, présence d’une cheminée ou d’un insert…
- Surface du terrain et surfaces annexes: garage, cave, dépendances, grange…
- Localisation du bien
- Environnement proche et situation du bien: résidence, centre ville, proximité des commerces et services…
- Confort de vie: nuisances (sonores…)
- Etat du bien: état d’entretien, qualités architecturales, décoration, matériaux, murs, sols, plafonds, bâti, électricité, plomberie…
- Coût des charges: taxes diverses, chauffage, performance énergétique…
LA DEMANDE
Une expertise de valeur vénale peut être utilisée dans bien des cas puisqu’elle vise à donner la valeur « réelle » d’un bien immobilier ou d’un fond de commerce. Elle peut servir dans le cadre d’un achat ou d’une vente, de successions, divorces, donations, estimations de patrimoine… pour accompagner une décision, sécuriser un choix…
Les prescripteurs pourront donc être aussi bien des particuliers (vendeurs, acheteurs…), que des notaires, agents immobiliers, assurances, banques…
LE COUT
Le coût d’une valeur vénale dépend du bien immobilier à estimer, il représente entre 0,25 et 0,50% de la valeur du bien. Généralement, le coût se situe entre 500 et 2500 €, cependant il peut atteindre des prix bien plus importants lorsqu’il s’agit d’immeubles ou de commerces à estimer.
OUTILS ET FORMATIONS
Réaliser la valeur vénale d’un bien nécessite de la précision et des compétences. Afin de ne pas y aller à l’aveuglette, il existe des formations destinées aux professionnels de l’immobiliers et notamment aux diagnostiqueurs. Ces formations sont courtes (environ 2 jours) et permettent de mieux appréhender les différentes méthodes d’évaluation.
Résumé :
La diversification métier est une des solutions permettant de développer son activité. Afin de se préparer au mieux, il existe des formations spécifiques à chaque diversification : valeur vénale, PTZ, assainissement…
