Parmi les diagnostics techniques obligatoires ou recommandés, certains nécessitent des analyses en laboratoire. Quelles sont ces analyses et comment y procéder conformément à la législation et aux attentes des prescripteurs ?
ANALYSE EAU – LES LEGIONELLES
Les légionelles sont des bactéries à l’origine de maladies graves qui prolifèrent dans l’eau stagnante, à des températures comprises entre 20 et 45°C et également en présence de corrosion ou d’entartrage.
Le diagnostic technique légionelles permet d’évaluer le nombre de bactéries du genre Legionella par litre d’eau et leur capacité à se multiplier dans un milieu nutritif (UFC/L). Le seuil ne présentant pas de danger pour la santé est 1000 UFC/L. Au-delà, il faut prendre des mesures pour assainir l’eau au plus vite.
D’ailleurs certains contrôles obligatoires entrent en vigueur au 1er Juillet 2010 concernant les établissements de santé, sociaux et d’hébergement pour personnes âgées, et au 1er janvier 2011 pour le secteur du tourisme et les établissements pénitentiaires.
Le diagnostic technique légionelles comprend :
L’amiante, les légionelles, la potabilité de l’eau, le béton durci, la pollution des sols et le plomb requièrent des prélèvements rigoureux qui seront par la suite soumis à l’analyse de laboratoires spécialisés. Si certains diagnostics sont réglementés, d’autres sont recommandés. En effet, le diagnostiqueur immobilier peut intégrer de nouveaux diagnostics à son offre, se diversifier et ainsi se démarquer de la concurrence.
- un examen de l’installation ou du réseau
- un contrôle des niveaux de températures
- une recherche des points de corrosion et d’entartrage
- des prélèvements et leur analyse en laboratoire
Un kit de prélèvements complet d’analyse de légionelles avec le transport coûte entre 75 et 85 € TTC.
ANALYSE DE LA POTABILITE DE L’EAU
Le diagnostic de potabilité de l’eau permet de vérifier si l’eau correspond bien aux normes réglementaires et d’évaluer les risques des réseaux d’eau pour la consommation concernant les immeubles à usage d’habitation, les bureaux, les établissements recevant du public, les collectivités…
Les ARS (Agences Régionales de Santé) peuvent être une source de prescription non négligeable pour le professionnel du diagnostic, à l’instar des collectivités locales et des administrateurs de biens.
Le diagnostic comprend un examen du réseau de distribution d’eau potable et des prélèvements.
Il existe des kits de prélèvements bactériologiques et/ou chimiques transportables par voie postale et leur coût (entre 70 et 140 € TTC) dépend du type d’analyse demandé.
ANALYSE AMIANTE
L’amiante est une substance d’origine minérale aux propriétés nombreuses : isolation acoustique, thermique, résistance à la chaleur…
Utilisé pour la construction dans de nombreux matériaux et produits jusqu’en 1997, l’amiante est désormais interdit d’usage du fait de la reconnaissance officielle de ses effets néfastes pour la santé.
Le diagnostic amiante est obligatoire à la vente d’un bien immobilier, avant travaux ou démolition. Les mesures de concentration de fibres dans l’air avant, pendant et après travaux de désamiantage sont requis selon un plan de contrôle pré établi.
Il doit être réalisé par un professionnel certifié et selon une procédure normalisée.
Les points de contrôle du diagnostic amiante sont nombreux: faux-plafonds, dalles de sol, isolation… et les sondages pour les prélèvements peuvent être destructifs ou non-destructifs.
La technique d’analyse dépend du matériau prélevé : matériau friable ou non, fibres dans l’air…
ANALYSE PLOMB
Autre diagnostic obligatoire à la vente d’un bien immobilier (construit avant 1948 ou situé dans une zone à risque d’exposition au plomb) ou pour la location de certains logements (loi du 29 juillet 1998 et décret du 25 avril 2006), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) a pour objectif la prévention et l’information concernant le plomb dans les revêtements. Le diagnostiqueur va compléter son analyse concernant l’air et la tuyauterie.
Les mesures sont réalisées avec un spectromètre portable à fluorescence X, mais le professionnel du diagnostic, dans certains cas, peut également recourir à des prélèvements de revêtements, d’eau (potabilité de l’eau) et de poussières (à l’aide de lingettes) qu’il fera ensuite analyser en laboratoire.
ANALYSE DU BÉTON DURCI
L’analyse intégrale du béton durci est proposée aux administrateurs de biens et aux particuliers afin de vérifier l’état du bâtiment, qu’il s’agisse de valoriser le patrimoine ou d’envisager des travaux suite à des dégradations. Le diagnostic s’opère par prélèvements (façade, structures, sous-sols), puis analyse en laboratoire.
L’analyse du béton durci peut répondre à plusieurs objectifs :
- définir la composition globale du béton
- vérifier la conformité des dosages en ciment et en eau
- identifier les différents polluants
- prévenir certaines pathologies
L’avantage pour le diagnostiqueur immobilier : un rapport d’interprétation clair et lisible, qui peut être reprit en l’étât pour établir la conformité du béton vis à vis des caractéristiques de l’oeuvrage.
Le coût global d’une analyse intégrale de béton durci est d’environ 400 € HT.
ANALYSE DE LA POLLUTION DES SOLS
L’objectif du diagnostic environnemental de pollution des sols est de dresser un constat de l’état du site :
- les sources de pollution : citerne, déversement accidentel, déchets enfouis…
- les vecteurs de la pollution : eaux de surface ou souterraines, dissémination par les vents…
- les cibles atteintes ou menacées : êtres humains, faune et flore
L’étude des sols par des professionnels compétents est obligatoire lors d’une transaction foncière.
Le vendeur a une obligation d’information en général, mais aussi spécifique au droit de l’environnement.
Le diagnostic comporte des prélèvements de sol, d’air et d’eau, proportionnels à la densité du site, et un historique qui reflète l’ensemble des activités exercées sur site.
COMMENT FAIRE CES ANALYSES ?
Il est indispensable de s’adresser à des laboratoires d’analyses accrédités par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC) spécialisés dans l’analyse des polluants du bâtiment (plomb, amiante…), la microbiologie (légionelles), etc.
Certains laboratoires proposent l’ensemble des analyses et assurent :
- la garantie des délais d’analyses
- la fiabilité des résultats
- un soutien technique et logistique
- des kits de prélèvement
