Les textes principaux qui régissent la copropriété

La loi du 10 juillet 1965

La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ». Elle a été modifiée à de nombreuses reprises, notamment par la loi SRU (2000), par la loi ENL (13 juillet 2006) puis la loi « Boutin » (25 mars 2009, ayant notamment introduit la procédure d’alerte), la loi Grenelle 2 (12 juillet 2012, qui a introduit entre autres l’allègement des règles de majorité pour la décision de travaux d’économie d’énergie) et plus récemment encore la loi Warsmann (22 mars 2012) qui permet désormais au syndicat de copropriétaire de faire un emprunt en son nom.

De nouvelles modifications importantes vont également intervenir suite à la publication de la loi ALUR en cours de discussion fin 2013.

Voici les grands thèmes traités par  la loi du 10 juillet 1965 :

Le décret du 17 mars 1967

Le décret du 17 mars 1967 est le décret d’application de la loi de juillet 1965, et a lui aussi été modifié à différentes reprises, notamment par le décret du 27 mai 2004, puis celui du 1er mars 2007 et enfin le décret du 20 avril 2010 qui a notamment précisé les modalités d’application de la procédure d’alerte.

Voici les grands thèmes traités par  le décret du 17 mars 1967 :

Les autres textes qui régissent la copropriété

Le décret « carnet d’entretien »

Le « carnet d’entretien », né d’une proposition d’amendement déposée par l’ARC, devait permettre, dans sa mise en œuvre, de retracer, pour chaque copropriété, équipement par équipement, ouvrage par ouvrage, les interventions et travaux facturés à la copropriété. Le but de ce carnet était de suivre la gestion (voir ce qui était fait ou non, entretenu par qui, à quel prix) pour repérer soit les carences, soit les abus passés et ainsi mieux contrôler les interventions à venir.

Malheureusement, le décret du 30 mai 2001 a transformé le vrai carnet d’entretien complet qui aurait été utile aux copropriétés en une fiche d’information grossière. Cela tient au fait qu’on a donné à ce carnet une double fonction contradictoire : il doit à la fois servir au suivi de la gestion patrimoniale de la copropriété, ce qui nécessite qu’il soit complet, mais aussi à la fois servir à l’information des candidats acquéreurs, ce qui nécessite qu’il soit synthétique.

Texte concernant l’individualisation des contrats d’eau

L’individualisation des charges d’eau, à certaines conditions, est le meilleur moyen pour lutter contre les gaspillages, les fuites et inciter à une meilleure gestion.

• La loi SRU (article 93) du 13 décembre 2000 a introduit deux innovations dans ce domaine :
• L’abaissement de la majorité nécessaire pour voter la pose de compteurs divisionnaires d’eau froide ;
• La possibilité d’individualisation des contrats d’eau en habitat collectif.

Textes concernant le chauffage

Un grand nombre de textes encadre le chauffage collectif en copropriété. Voici les principaux thèmes traités :

• Température : selon d’article R131-20 du code de la construction, la température maximale des logements est fixée à 19°C. Il faut savoir qu’un degré de plus, c’est 7% de consommation en plus.
• Chaufferies (local, équipements) :
  • Gaz, moins de 70kW : arrêté du 2 août 1977 ; concerne les toutes petites chaufferies, assez rare car en général on a du chauffage individuel pour ces installations ;
  • tous combustibles, plus de 70 kW : arrêté du 23 juin 1978 ; concerne la grande majorité des chaufferies en copropriété une lettre ministérielle précise que, lorsqu’elles conduisent à des « transformations immobilières importantes » les dispositions de l’arrêté ne sont pas applicables ;
  • tous combustibles, plus de 2MW : arrêté du 25 juillet 1997, ajoute des dispositions supplémentaires à l’arrêté du 23 juin 1978, essentiellement concernant la sécurité
  • obligation pour les chaufferies de plus de 30 kW de disposer d’une régulation automatique.
• Chaufferies (entretien) :
  • Code l’environnement (R224-20 à 41)
• pour les chaufferies de moins de 400 kW, un entretien annuel avec remise d’attestation (décret 2009-649 du 9 juin 2009) ;
• pour les chaufferies de plus de 400 kW, tous les deux ans, contrôle de l’efficacité énergétique de la chaufferie (décret 2009-648 du 9 juin 2009) ;
  • Code de l’énergie (L241-1 à 11), avec les principales dispositions concernant les contrats d’entretien (décret du 4 mai 1981).
• Réglementation thermique dans l’habitat existant (décret du 19 mars 2007) : ce texte encadre les choix techniques à adopter lors d’une rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments. Par exemple si vous changez votre chaudière, vous êtes obligé d’installer une chaudière atteignant au moins une performance minimale (ce décret concerne également : les fenêtres, les façades, les toitures, les réseaux de chauffages, la ventilation, les chauffages électriques, les ballons d’eau chaude).
• Règlement sanitaire départemental : le règlement sanitaire départemental type contient plusieurs dispositions relatives au chauffage : entretien des chaudières, ramonage, etc.

Textes concernant les répartiteurs de frais de chaleur

Les immeubles où cela est techniquement possible et qui consomment plus d’une certaine quantité de combustible pour le chauffage par an et par mètre carré devront s’équiper de compteurs ou de répartiteurs de frais de chauffage avant le 31 mars 2017.

Il s’agit des immeubles :

• qui consomment – pour le seul chauffage – plus de 150 kWh par mètre carré et par an, si plus de 80% des logements sont équipés de robinets thermostatiques
• qui consomment plus de 190 kWh par mètre carré et par an, si moins de 20 % des logements sont équipés de ces robinets.

Les répartiteurs doivent pouvoir être relevés sans avoir besoin d’accéder à l’intérieur des logements.

Dans les immeubles concernés par cette obligation, les radiateurs devront, en plus, être dotés de robinets thermostatiques.

La répartition des frais liés au chauffage devra se faire ainsi :

1. 70% des frais de combustible seront répartis en fonction des « consommations individuelles » ;
2. 30% continueront à être répartis en fonction des tantièmes de copropriété.

Remarque : les copropriétés déjà équipées de répartiteurs ou de compteurs d’énergie thermique peuvent conserver leurs anciens coefficients de répartition entre consommations individuelles et tantièmes de copropriété.

Textes concernant la fibre optique

Définition et textes législatifs

Une fibre optique est un fil de verre ou de plastique qui conduit la lumière. Le signal lumineux émis dans la fibre est capable de transporter de grandes quantités de données à la vitesse de la lumière sur plusieurs centaines voire milliers de kilomètres.

L’extension de cette technologie aux logements permet de répondre aux « besoins » croissants de la population et des entreprises, afin d’obtenir notamment des débits internet plus élevés, de meilleure qualité, la télévision haute définition et en 3D etc.

Les textes applicables en matière de fibre optique sont l’article 109 de la loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie et les articles R 9-2 à R 9-4 du code des postes et des communications électroniques.

Les modalités de déploiement

Le déploiement des nouveaux réseaux en fibre optique s’effectue en deux phases :

• Le déploiement dans les rues
• Le déploiement à l’intérieur des immeubles.

La règlementation encadre les modalités de déploiement et de mutualisation des réseaux de fibre optique dans les immeubles. Elle garantit le déploiement d’un réseau mutualisé, c’est-à-dire permettant aux autres opérateurs raccordés de proposer leurs offres commerciales aux habitants de l’immeuble, quel que soit le mode de câblage mono-fibre ou multi-fibres par logement.

Pour installer la fibre optique dans une copropriété, il faut porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale le fibrage de l’immeuble. Lors de l’AG, les copropriétaires choisissent, parmi plusieurs propositions de fibrage, l’opérateur qui sera chargé de déployer le réseau en fibre optique dans l’immeuble.

Une convention doit alors être conclue entre l’opérateur choisi et le syndicat des copropriétaires (article L 33-6 du Code des postes et des communications électroniques).

La convention prévoit en particulier que les opérations d’installation, d’entretien et de remplacement mentionnées à l’alinéa précédent se font aux frais de l’opérateur. Elle fixe aussi la date de fin des travaux d’installation, qui doivent s’achever au plus tard six mois à compter de sa signature.