Les obligations
La mise en concurrence
Les dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoient que « la mise en concurrence prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »
D’autre part, depuis la loi du 13 décembre 2000 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 (article 29), le syndic est obligé de faire voter en assemblée une somme au-delà de laquelle il devra mettre les entreprises en concurrence.
Exemple : Si l’assemblée vote un seuil de mise en concurrence de 1 500 euros, cela voudra dire que tous les contrats ou marchés de travaux qui dépasseront cette somme devront obligatoirement faire l’objet d’une mise en concurrence, et donc le syndic aura l’obligation de demander au minimum deux devis.
Si le syndic oublie de faire voter cette somme, la mise en concurrence devra s’imposer dès le premier euro…
Majorité
Il existe, en matière de travaux, trois types de majorité :
La majorité simple
La majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) c’est-à-dire la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés (en excluant les abstentions), est requise dans tous les autres cas.
La majorité absolue
La majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) est la majorité de tous les tantièmes. Elle permet notamment de voter :
- L’autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
- Les modalités de réalisation ou d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires (ex. mise en conformité des ascenseurs).
- Certains travaux d’économie d’énergie
- Certains travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement ; il s’agit essentiellement de la pose, en partie commune, de canalisations ou de gaines.
- L’installation ou l’adaptation d’une ou plusieurs antennes collectives de radiodiffusion et de télévision.
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite, sous certaines réserves.
- Etc.
La double majorité
La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) correspond à la majorité de tous les copropriétaires formant le syndicat (nombre de personnes) représentant les 2/3 des voix (c’est-à-dire des tantièmes) du syndicat.
Elle concerne entre autres les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration, à l’exception de certains visés sous l’article 25 (la vente de parties communes par exemple).
D’autre part, une double majorité allégée (article 26, 7ème alinéa) correspond à la majorité de tous les copropriétaires (nombre de personnes) représentant les 2/3 des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés. Cela permet de reconvoquer une assemblée générale et de décider de certains travaux d’amélioration.
L’unanimité, qui n’est pas une majorité (figurant sous l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965), correspond à l’obtention d’un vote recueillant tous les tantièmes de tous les copropriétaires formant le syndicat. L’unanimité est requise pour les travaux entraînant la modification de la « destination de l’immeuble » (par exemple, le renforcement excessif de son caractère ou usage commercial), les travaux visant la création de parties privatives réalisées aux frais du syndicat ou les travaux modifiant les « conditions de jouissance des parties privatives » (par exemple, si le syndicat veut construire des parkings à la place des pelouses, cela va changer « les conditions de jouissance » de certains logements : bruit, odeur à la place du calme et de la verdure).
Calendrier des appels de fonds
Le vote de travaux lors de l’assemblée générale nécessite de trouver les fonds nécessaire à la réalisation des travaux. Il existe plusieurs solutions, uniques ou complémentaires :
- L’appel de fonds exceptionnels auprès des copropriétaires,
- La constitution régulière de provisions sur travaux,
- Le recours à l’emprunt.
La solution la plus courante et celle à laquelle ont recours la plupart des syndics est l’appel de fonds exceptionnel.
Néanmoins, cette solution présente deux inconvénients :
- Pour le syndicat, il se traduit par des appels de charges en « dents de scie » ce qui accroît le risque d’impayés.
- Pour les copropriétaires, c’est une cause d’endettement avec l’obligation de recourir à un emprunt individuel plus coûteux qu’un emprunt collectif.
Par ailleurs, l’article 14-2 de la loi de 1965 impose au syndic de faire voter un calendrier d’appels de fonds.
Certains syndics prétendent attendre de récupérer la totalité des fonds appelés pour commencer les travaux. Malheureusement, cette stratégie entraîne souvent des problèmes :
- Le syndic qui attend d’avoir tous les fonds appelés (et qui en attendant place les fonds recueillis à son profit) a un bon prétexte pour ne pas lancer les travaux
- Comme les travaux ne commencent pas, certains copropriétaires se sentent justifiés dans leur attente et ne paient pas.
Cela crée un cercle vicieux et pendant ce temps-là, l’immeuble se dégrade et le syndic touche des produits financiers.
Travaux d’urgence
Le syndic peut faire procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des personnes de sa propre initiative, en cas d’urgence. Ce pouvoir lui a été reconnu pour éviter que l’inertie des copropriétaires, ou d’une partie d’entre eux, n’ait pour conséquence de créer des catastrophes. Ce pouvoir est assorti du droit de procéder aux appels de fonds nécessaires, mais également l’obligation de convoquer une assemblée générale.
Le syndic procède à un appel de fonds nécessaires en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement. Il peut, sans délibération préalable de l’AG, mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, demander le versement d’une provision spéciale qui ne peut toutefois excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Par la suite, il est obligé de convoquer l’assemblée générale qui devra se prononcer sur les modalités du financement dans son ensemble.
Les fonds travaux facultatifs
La loi du 21 juillet 1994 a institué, au travers de l’article 18, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation pour le syndic de proposer au vote de l’AG – dès sa nomination et tous les trois ans, la création d’un « fonds travaux » (fonds destiné à des travaux non encore votés).
La majorité requise est la majorité absolue de l’article 25 (501/1 000e).
Le fonds de travaux a un double avantage :
- Pour le syndicat, il facilite les prises de décision concernant le lancement de travaux puisque les travaux peuvent être financés en partie par ce fonds ;
- Pour les copropriétaires, les appels de charges sont plus réguliers, ce qui facilite l’élaboration de leur budget familial et diminue le risque d’impayés.
Le fonds travaux a été mis en avant comme dispositif essentiel par le Président de l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat, Dominique BRAYE, dans son rapport de 2012. Ce dispositif permettrait de résoudre la situation de dégradation et de paupérisation d’une part non négligeable des copropriétés.
Les associations de copropriétaires et les organisations professionnelles agissent depuis maintenant dix ans pour l’instauration d’un « fonds travaux obligatoire », ce dispositif étant le seul à pouvoir agir efficacement contre le « blocage » que les copropriétés connaissent en matière de gros travaux.
La loi ALUR – Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (dont le projet de loi a été adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 17 septembre 2013) devrait normalement rendre obligatoire ce fonds de travaux pour, à priori, les copropriétés de plus de 50 lots et de plus de 10 ans. Le montant de la cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire sera décidé par l’assemblée générale et ne pourra pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Les sommes versées seront attachées aux lots ; elles ne seront donc pas restituées aux copropriétaires en cas de cession d’un lot.
Le placement des fonds
Le placement des fonds doit être décidé par l’assemblée générale à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
Les critères à retenir pour les placements de la trésorerie d’un syndicat de copropriétaires sont les délais de disponibilité des fonds, l’absence totale de risque financier et éventuellement la non-imposition des produits financiers. Enfin, il faut tenir compte des changements qui interviennent fréquemment sur la fiscalité des produits financiers.
Les syndicats de copropriété bénéficient du montant dit déplafonnée concernant les versements sur un livret A d’épargne (Montant de 75 000 € au lieu de 15 000 €). Ainsi, il permet un placement simple et intéressant (puisque défiscalisée) des excédents de trésorerie y compris dans les grosses copropriétés. Avec un compte courant adossé à un compte d’épargne abonné par ces excédents, une copropriété rémunère ainsi facilement sa trésorerie courante à hauteur de 2%.
Les travaux d’urgence
Nous avons expliqué précédemment, comment se déroule, en théorie, la procédure dans le cadre de travaux d’urgence et le formalisme que doit respecter le syndic (appels de fonds sans délibération préalable de l’assemblée générale puis convocation de l’assemblée générale).
Néanmoins, beaucoup de syndics ne respectent pas ce formalisme, ce qui est regrettable. Il est vrai cependant qu’il n’est pas toujours très économique de convoquer une assemblée générale spéciale, surtout quand les travaux sont vraiment urgents et qu’une certaine mise en concurrence des entreprises a déjà été faite.
Notons que l’assemblée générale peut refuser de ratifier les travaux si le syndic n’a pas respecté la procédure ou si le syndic a utilisé abusivement de la procédure d’urgence.
