Le décret 2012- 11 du 27 janvier 2012 avait imposé, pour certains immeubles, la réalisation d’un audit énergétique.
Cette obligation concerne les immeubles :
- à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus ;
- équipés d’une installation collective (c’est-à-dire une installation desservant au moins 90% des lots à usage d’habitation de l’immeuble) de chauffage ou de refroidissement ;
- dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.
L’arrêté précise également la notion de « bâtiment à usage principal d’habitation », en précisant que cette « usage principal » est avéré dès lors que plus de la moitié de sa Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) est composée de lots à usage d’habitation.
Pour ce calcul, l’arrêté précise que la SHON est celle applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher.
Compétences de l’auditeur
Les auditeurs doivent présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical, au cours de la procédure de mise en concurrence préalable, les éléments suivants :
- la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement post secondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’espace économique européen, ou la copie d’un titre professionnel ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent ;
- la preuve par tous moyens d’une expérience professionnelle, d’une durée compatible avec les conditions d’expérience requises par l’article R. 134-17, de technicien ou d’agent de maîtrise du bâtiment ou dans des fonctions d’un niveau professionnel équivalent dans un bureau d’études thermiques ;
- au moins trois audits énergétiques réalisés sur des bâtiments en copropriété équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Recueil des informations sur site
L’auditeur doit réaliser l’audit de performance énergétique sur site, de préférence pendant la période de chauffe, afin d’avoir une « vision » en conditions réelles ». Cette visite est réalisée en présence du syndic et du président du conseil syndical ou de l’un de ses membres.
Le contenu de la visite et ses modalités sont définis précisément par l’arrêté. Ainsi, l’auditeur interroge les occupants sur la manière dont ils utilisent et gèrent habituellement les différents équipements du logement (ouvertures des fenêtres, puisage d’eau chaude et d’eau froide, régulation des émetteurs…). Ils sont également interrogés sur leurs dépenses annuelles en énergie et sur l’appréciation de leur confort thermique.
De la même manière, les occupants devront répondre à un questionnaire rapide et synthétique qui leur sera envoyé par l’auditeur ou le syndic, concernant le confort thermique et l’état des équipements privatifs et du bâti.
Pour une meilleure précision des consommations et de la performance énergétique de l’immeuble, le syndic doit remettre à l’auditeur un certain nombre de documents qui vont lui permettre d’évaluer au plus près les consommations d’énergie des parties communes :
- le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le contrat d’exploitation et de maintenance de l’installation collective ;
- les coefficients de répartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas échéant, de production d’eau chaude sanitaire appliqués aux lots ;
- le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires ;
- les factures des travaux réalisés, les devis des travaux éventuellement envisagés ;
- les plans de la copropriété et le diagnostic de performance énergétique éventuellement réalisé sur le bâtiment ;
- tout autre document ou étude informelle permettant d’apprécier la qualité thermique de la copropriété.
Modélisation du bâtiment
Afin d’être à même de proposer des mesures concrètes (travaux) pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble, l’auditeur doit réaliser une modélisation du bâtiment.
Cette modélisation, qui se fait au moyen d’un logiciel de simulation thermique se fait sur la base des données d’entrée du modèle ajustées avec les conditions réellement observées et remontées par les occupants. Au final, cette modélisation doit permettre d’aboutir à des consommations énergétiques simulées approchant les consommations réelles établies.
Une fois ce travail effectué, l’auditeur est en mesure de proposer des pistes d’actions pertinentes et concrètes pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ces améliorations sont déterminées par la simulation de l’impact énergétique positifs de travaux.
Ces derniers peuvent concerner, par exemple :
- les éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment (parois opaques et vitrées) ;
- l’installation collective de chauffage et de refroidissement ;
- les équipements de production d’eau chaude sanitaire ;
- les équipements de ventilation ;
- les équipements d’éclairage ;
- les équipements de production d’électricité à demeure.
- Préconisations générales et propositions de travaux
Une liste de préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des équipements privatifs et communs doit être reprise dans le rapport d’audit. Il s’agira ici d’actions ponctuelles (mise en place d’un système de régulation, le désembuage, le calorifugeage des réseaux de distribution, la mise en place de robinets thermostatiques ou la purge des émetteurs de chaleurs). Chaque préconisation doit faire l’objet d’une estimation du coût de sa mise en oeuvre et des économies générées.
L’audit doit également intégrer des recommandations sur les comportements individuels permettant d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
Enfin, sur la base des simulations réalisées dans le cadre de la modélisation, le rapport d’audit doit contenir des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
Ces propositions doivent être présentées sous forme de « scénarios de rénovation énergétique » cohérents avec les travaux votés ou prévus par ailleurs par les copropriétaires.
Avant la présentation du rapport en assemblée, l’auditeur doit organiser une réunion de présentation de l’intégralité de l’audit en vue de recueillir l’approbation du syndicat et du conseil syndical sur les plans d’actions qui seront proposés en assemblée générale des copropriétaires.
