Ce que dit le décret [Article 1, article R.134-15, a)]
« (L’audit comprend d’abord) un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment. Ce descriptif s’appuie sur les caractéristiques « pertinentes » du bâtiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses équipements collectifs de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage. Il décrit les conditions d’utilisation et de gestion de ces équipements. »
Ce que dit l’arrêté [Article 3, a) et b)]
« La personne en charge de la réalisation de l’audit énergétique réalise une visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagnée d’un employé du syndic et du président du conseil syndical ou de l’un de ses membres, s’il existe. Cette visite inclut :
« a) l’appréciation de l’environnement extérieur, de la valeur patrimoniale du bâtiment et des éléments ayant des incidences sur les consommations énergétiques de celui-ci : localisation et orientation du bâtiment, masques solaires, mitoyenneté, éléments architecturaux ;
« b) l’inspection détaillée des parties communes et de leurs équipements (dispositifs d’éclairage et de ventilation, réseaux de distribution, émetteurs), des gaines techniques et de l’installation collective de chauffage ou de refroidissement, comprenant des mesures in situ afin d’évaluer le rendement énergétique de l’installation.
Elle s’appuie sur le dernier rapport de contrôle ou la dernière attestation d’entretien de la chaudière ».
Analyse et points de vigilance
Le descriptif visé par le décret concerne donc l’ensemble de la copropriété les parties communes et privatives doivent être décrites et analysées. Il s’agit :
- des éléments bâtis relatifs à l’enveloppe du ou des bâtiments : façades, toiture, combles, fenêtres, sous-sols, etc.
- des équipements collectifs et privatifs : chaufferie, radiateurs, production d’eau chaude, ventilation, éclairage, gaines techniques.
Le bureau d’études devra non seulement détailler, mais apprécier ce qui va ET ce qui ne va pas concernant la gestion des équipements et les éléments bâtis.
La visite de la copropriété
Notons que le conseil syndical est directement partie prenante dans le déroulement des visites. Le législateur reconnaît ainsi son rôle primordial pour le bon déroulé de l’audit. Il faut également retenir que tous les éléments ayant des incidences sur les consommations énergétiques doivent être mis en évidence, et que des mesures de rendements sur les équipements de chauffage doivent être effectuées.
Retour d’expériences (ce que disent les observateurs)
« Concernant les parties communes, les matériaux du gros œuvre ne sont pas tous identifiés (il y a souvent différents types de murs dans un bâtiment) et les pathologies du bâtiment sont rarement décrites.
Parfois, alors que la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, les calculs de l’audit ne sont fondés que sur un seul bâtiment qui représenterait l’ensemble.
Les organes de distribution du chauffage (vannes d’équilibrages, régulateurs) ne sont pas décrits, et l’on note également un regard « peu critique » des thermiciens sur la gestion du chauffage collectif et une absence d’analyse des contrats P2 (petit entretien) et P3 (gros entretien) ainsi que sur les interventions effectuées, et possibles optimisations.
Le poste « éclairage » (halls, escaliers, circulations, parkings…) n’est, quant à lui, souvent ni décrit ni analysé.
Concernant les parties privatives, la description des fenêtres est souvent très succincte, car cela prend trop de temps aux bureaux d’études : il n’y a souvent aucun décompte de fenêtres rénovées, ni d’analyses de leurs pathologies.
Idem pour les volets. De plus les types de radiateurs dans les appartements et leurs organes de réglages sont mal ou non décrits ».
Nos conseils
Ces observations sont plutôt alarmantes puisque le décret précise que les propositions de travaux de l’audit devront tenir compte au premier rang de l’état du ou des bâtiments.
Or, les bureaux d’études thermiques se cantonnent trop souvent aux calculs de déperditions, d’apports énergétiques, de rendements…
En effet :
- les thermiciens ne sont pas des spécialistes des pathologies du bâti,
- le descriptif des parties privatives, qui demande beaucoup de temps, risque d’être insuffisant,
- le diagnostic de l’éclairage et des installations électriques n’est pas encore entré dans les pratiques des thermiciens,
- enfin, tous les thermiciens ne sont pas spécialistes des chaufferies et des réseaux de distribution de chauffage.
Ainsi les adhérents de Planète Copropriété se sont aperçus qu’un ingénieur thermicien, seul, permet difficilement d’établir des préconisations de travaux adaptées et donc d’être un « déclencheur » de campagnes de travaux au sein des copropriétés…
C’est pour cela qu’ils pensent, comme de plus en plus de bureaux d’études thermiques, qu’il est essentiel qu’un technicien du bâtiment ou un architecte puisse être associé au travail de repérage et de diagnostic dès le départ.
Deux cas de figure se présentent :
- Soit le bureau d’études thermique qui fait une proposition à la copropriété, s’attache les services d’un technicien ou d’un architecte pour que ce dernier réalise un diagnostic technique, voire architectural et patrimonial de la copropriété joint à l’audit ; c’est ce que Planète Copropriété nomme « l’audit global partagé »,
- Soit les copropriétaires missionnent un technicien ou un architecte « indépendant » qui va travailler conjointement à la réalisation de l’audit.
Quel est l’intérêt d’associer un technicien dès la réalisation de l’audit ?
Le technicien grâce à son expertise sur le bâti (matériaux, entretien, usage et pathologies) et aux échanges avec les copropriétaires, pourra conseiller le bureau d’études thermique au moment des préconisations pour que ces dernières soient réellement adaptées et non « génériques ».
Par ailleurs, dans une seconde phase, une fois l’audit terminé, il sera de toute façon nécessaire de missionner un maître d’œuvre pour mettre au point et finaliser le programme des travaux, établir les cahiers des charges pour les consultations d’entreprises et enfin, pour diriger l’exécution des travaux. C’est donc bien le maître d’œuvre qui sera le véritable « chef d’orchestre » de la rénovation énergétique de votre copropriété.
