Si sur un parc immobilier total de 34 millions de logements, 14 millions sont des maisons individuelles, dont 10 occupées par leurs propriétaires, 8,5 millions de logements sont en copropriété, dont au moins 8 en immeubles collectifs ; et sur les 600.000 copropriétés qui regroupent ces logements, 250.000 sont en chauffage collectif. Or force est de constater que pour elles, les dispositifs d’encouragement sont plutôt homéopathiques…
Les copropriétaires peuvent certes bénéficier pour leur logement des mêmes aides (CITE éco-PTZ et primes pour travaux ceux qui y sont éligibles), pour leurs parties privatives, pour des isolations par l’intérieur, le changement de leurs fenêtres ou leur chaudière individuelle s’ils ne sont pas en chauffage collectif, mais aussi pour les parties communes en cas de travaux d’économie d’énergie menés par la copropriété : isolation par l’extérieur et/ou de la toiture, rénovation de la chaufferie, voire même recours aux énergies renouvelables : pompe à chaleur, bois, solaire etc.
Le fait est que les économies d’énergie pouvant être réalisées par des travaux sur les parties privatives seules sont assez limitées : l’initiative individuelle reste en général minoritaire, par la force des choses : un changement de chaudière fait certes faire un peu d’économies, mais il est assez vain si le copropriétaire ne procède pas en même temps à une isolation ; or une isolation par l’intérieur ne peut se faire que lors de gros travaux de rénovation du logement, et elle a l’inconvénient de réduire la surface. Les changements de fenêtres sont quant à eux soumis à l’agrément de la copropriété – l’assemblée des copropriétaires a la main sur tout ce qui touche à l’aspect extérieur de l’immeuble -, quant au modèle et la matière (bois, aluminium, PVC, etc.) : si la copropriété ne décide pas un changement général des fenêtres, les copropriétaires sont freinés par les limitations qu’impose un changement à l’identique…
Restent donc les travaux collectifs. Mais là, les aides individuelles sont plus compliquées à obtenir, et dépendent beaucoup de la copropriété. Quant aux aides de l’ANAH, elles sont sous le régime du programme « Habiter mieux » (« aide de solidarité écologique » ou ASE, octroyée en complément d’une subvention aux travaux classique de l’ANAH et d’une aide à l’accompagnement pour l’élaboration, le montage et le suivi du projet de rénovation), et donc sous conditions de ressources pour les occupants et sous conditions de conventionnement pour les bailleurs.
Les aides collectives, quant à elles, ne brillent ni par leur importance, ni par leur simplicité ! L’ANAH peut accorder une subvention au syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie portant sur les parties communes, en complément des ASE ; comme elles, elle est versée aux copropriétaires afin de financer la quote-part des travaux leur incombant. Ne sont concernés que les copropriétaires satisfaisant aux conditions d’éligibilité (propriétaires occupants aux ressources modestes ou très modestes). Mais il faut que les travaux atteignent 35% d’économie d’énergie…
Le syndicat des copropriétaires peut aussi mobiliser les CEE, mais on a vu que leur montant reste pour le moment mode ste.
L’Éco-PTZ Collectif est un dispositif mis en place par le décret Décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013 relatif aux dispositions particulières à l’octroi aux syndicats de copropriétaires d’avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens.
Concrètement, c’est un prêt collectif octroyé au syndicat des copropriétaires, pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y participer. Un seul peut être octroyé pour un même bâtiment de la copropriété et sa finalité est la même que celle de l’Éco-Ptz individuel : financer les travaux d’économie d’énergie des bâtiments de la copropriété et les éventuels frais induits par ces travaux.
Fonctionnement
L’Éco-Ptz copropriété est attribué aux syndicats de copropriétaire dès lors qu’au moins 75% des quotes-parts de copropriété doivent être compris dans des lots affectés à l’usage d’habitation, utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale. Si les bâtiments concernés doivent avoir été achevés avant le 1er janvier 1990, les critères ne s’arrêtent pas là. Les travaux doivent être réalisés par des entreprise du bâtiment détenant la mention RGE, Reconnu Garant de l’Environnement, principe d’éco-conditionnalité des aides.
Cette aide est uniquement destinée aux copropriétaires qui utilisent leur logement en tant que résidence principale et ils ne doivent pas avoir souscrit à un Éco-Ptz particulier avant d’enclencher la démarche collective. A l’inverse, il peut être souscrit après. C’est ce qu’on appelle l’offre complémentaire qui permet de financer d’autres travaux et qui doit être émise dans délai d’un an à compter de la date d’émission du projet de contrat d’éco-PTZ « copropriétés ». Cet éco-PTZ complémentaire est soumis aux mêmes conditions que l’éco-PTZ « individuel », avec en outre la possibilité de ne réaliser qu’une seule action (et non nécessairement un « bouquet de travaux »). Toutefois, la somme du montant de l’éco-PTZ complémentaire et de la participation de l’emprunteur à l’éco-PTZ copropriétés au titre du même logement ne peut pas excéder 30 000€.
Pour en bénéficier, le syndicat des copropriétaires doit :
- soit réaliser au moins une action d’amélioration de la performance énergétique (contrairement à l’éco-PTZ « individuel » pour lequel est exigée la mise en œuvre d’un bouquet d’au moins deux actions de travaux)
- soit atteindre un niveau de « performance énergétique globale » minimal du ou des bâtiments de la copropriété (comme pour l’éco-PTZ individuel, cette option n’est réalisable que pour les bâtiments construits après le 1er janvier 1948)
- soit réhabiliter un système d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.
- Quant aux montants il peut aller de 10 000 euros par logement pour une action simple à 30 000 euros pour un bouquet de travaux de trois actions sur une durée de remboursement de 15 ans.
Quelle procédure ?
Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit s’adresser à l’une des banques partenaires (en l’occurrence seul le CCF est signataire de cette convention) pour élaborer un projet de contrat d’éco-PTZ copropriétés. Une fois complété, ce projet est présenté en assemblée générale des copropriétaires qui se prononce sur la souscription ou non. Chaque copropriétaire peut ensuite choisir ou non de souscrire à cet éco-PTZ copropriétés, dans la limite de sa quote-part des dépenses éligibles, conformément à la réglementation générale de l’emprunt collectif.
Afin de signer le contrat définitif de prêt, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic transmet ensuite à la banque le formulaire type copropriétés « devis » rempli, accompagné :
- des devis relatifs à l’opération retenue ;
- du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de la réalisation des travaux ;
- du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ayant décidé la souscription du prêt (si distincte de l’assemblée générale susmentionnée).
A compter de la date d’émission du projet de contrat de prêt, le syndicat des copropriétaires dispose de 3 ans pour réaliser les travaux.
Au terme des travaux, le syndicat des copropriétaires devra remettre à la banque le formulaire type copropriétés « factures » et les factures correspondantes.
