La rénovation énergétique des copropriétés édifiées après-guerre peut parfois être une opération complexe. Conçus dans un contexte réglementaire, constructif et environnemental tout à fait différent, ces immeubles peuvent néanmoins devenir énergétiquement efficients. Les trois ALEC présentes sur le département de la Seine-Saint-Denis – ALEC MVE, ALEC de Plaine Commune et l’ALE Paris Terre d’Envol – assistent les propriétaires et les accompagnent dans ces opérations quelquefois longues, mais toujours bénéfiques, tant pour les occupants que pour le climat. Le point avec Michaël Evrard, Délégué Général ALEC de Plaine Commune.
Pouvez-vous nous présenter les domaines d’action de vos structures ?
On compte actuellement 40 Agences Locales de l’Énergie et du climat en France, fédérées au sein de FLAME. En Seine-Saint-Denis, les trois ALEC couvrent la totalité des 40 communes et travaillent en réseau avec le soutien du département. Concernant plus précisément l’accompagnement des copropriétés, nos trois structures sont partenaires d’une plateforme métropolitaine, Coach Copro, qui permet de mutualiser les retours d’expériences, le suivi des projets de rénovation, la mise en relation avec des entreprises qualifiées RGE.
L’Agence locale de l’Énergie et du Climat de Plaine Commune, créée en 2012, couvre l’EPT Plaine Commune, un territoire de 9 villes regroupant 430 000 habitants pour 170 000 logements. L’ALEC est en partie en charge de mettre en œuvre le Plan Climat Air Energie du territoire. Notre mission consiste à accompagner les collectivités, les copropriétés, les propriétaires et les porteurs de projets dans la rénovation thermique de leurs bâtiments.
Au quotidien, nos actions se déclinent autour de 2 axes :
- Recevoir les propriétaires ou les conseils syndicaux porteurs de projets afin de leur présenter les règles d’une bonne rénovation thermique, avec l’ambition de couvrir l’ensemble des systèmes de l’immeuble (chauffage, isolation, aération, menuiseries, façades, pour assurer l’exhaustivité du projet) ;
- Les accompagner tout au long des travaux, en assurant un service gratuit d’accompagnement à la rénovation thermique qui va couvrir l’aide à la rédaction du cahier des charges, des explications de devis, une aide sur les dossiers de subventions, les réunions avec les bureaux d’études…
En parallèle de notre action auprès des propriétaires, nous intervenons aux cotés des collectivités dans le cadre des politiques environnementales et sociales, nous pouvons citer la lutte contre la précarité énergétique et la lutte contre l’habitat dégradé qui illustrent la convergence des enjeux.
Sur quels aspects les opérations de rénovation énergétique des immeubles des 30 glorieuses sont-elles spécifiques ?
On a l’habitude de ne voir que les aspects négatifs de ces grands ensembles construits dans la hâte après-guerre, à une époque où la réglementation thermique était inexistante et les normes de confort moins exigeantes. Ils présentent malgré tout des avantages non négligeables, comme le fait d’être de très grands ensembles construits en béton et de manière très standardisée selon des processus quasi-industriels. Ceci nous permet d’agir rapidement puisque, l’expérience aidant, et les choix techniques étant reproductibles, nous savons immédiatement quoi faire pour améliorer rapidement le confort thermique et la consommation du bâti.
L’autre avantage de ces immeubles tient en ce qu’ils ne sont très souvent pas classés au titre du patrimoine, ce qui facilite les interventions extérieures, et notamment les isolations de façade. Pour ce qui concerne les inconvénients, ce sont précisément ceux contre lesquels nous agissons. Construits sans souci de l’environnement, avec des exigences de confort thermique d’une autre époque, ces immeubles génèrent des factures énergétiques importantes car ce sont de véritables passoires thermiques. Dans certains cas, le chauffage peut représenter jusqu’à 60% des charges…
Les rénovations thermiques que nous accompagnons génèrent des gains financiers très importants, allant jusqu’à 60% d’économie d’énergie en rénovation BBC.
Quelles sont les conditions de succès d’une rénovation énergétique ?
Ici, il faut distinguer théorie et pratique. En théorie, une opération réussie démarre sous l’égide d’un collectif de propriétaires motivés qui vont essayer de prendre des initiatives pour entamer les démarches : en fédérant l’ensemble des autres propriétaires, en menant une réflexion en coordination avec le syndic et les architectes, et en organisant des réunions d’informations. Dans l’idéal, tout cela doit être mené en dehors et avant les assemblées générales, qui doivent uniquement servir à valider par le vote des décisions qui sont acquises en amont. On ne discute plus en AG les choix ni le principe des travaux. Ensuite, les propriétaires nous contactent pour les financements, recourent aux services d’architectes et les travaux peuvent être lancés assez rapidement.
En pratique, les choses sont évidemment plus complexes. En effet, il s’agit de traiter, en amont, les objections des propriétaires. C’est ici notre rôle d’expliquer le montage financier, les aides, et de monter le financement de l’opération pour déterminer le reste à charge individuel après déduction des CEE, crédits impôts, ou éco PTZ. Ensuite, dans les faits, la conception est tributaire d’inévitables délais, de négociations des devis, de discussions techniques qui imposent la montée en compétences du syndic et des propriétaires. Ici encore, nous assurons une fonction de « liant » entre les parties pour garantir que la conception réponde aux critères des aides à la rénovation.
Au final, un projet de rénovation thermique dans une copropriété peut se heurter à 3 obstacles principaux :
- Le financement, puisque les budgets de l’opération sont en moyenne compris entre 10 000 et 15 000 euros par appartement. Si les aides peuvent couvrir jusqu’à 80% du montant, elles constituent un maquis qu’il faut débroussailler. Et si certaines sont collectives, d’autres, comme les éco-prêts se négocient individuellement. Il faut donc quelquefois assister les propriétaires en difficulté.
- Le mode de gouvernance des copropriétés, qui nécessite un syndic dynamique, compétent et pérenne, puisque ce type de projet peut durer entre 3 et 5 ans, et qui soit à même de pousser à la prise de décision des propriétaires quelquefois réticents.
- Les complexités techniques, comme le classement de certains bâtiments historiques, des difficultés de voisinage, ou la disponibilité des entreprises.
Mais rien de tout cela ne peut générer de blocage définitif. C’est pour cela que nous apportons notre aide aux copropriétés qui veulent avancer plus sereinement et plus efficacement.
