La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 oblige tout propriétaire de logement locatif à délivrer un logement décent, dès lors qu’il s’agit de l’habitation principale du locataire, quel que soit le régime locatif. Quelle prestation réaliser et à qui le proposer ?
Quelle obligation ?
La décence, nouvelle venue parmi les obligations du bailleur a été introduite par l’article 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000.
La définition du logement décent est inscrite dans la loi de 1989 (art.6) : un bailleur est tenu de remettre un logement décent "ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation".
Cette obligation s’applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un bailleur privé ou social.
Elle concerne les logements soumis à la loi de 1989, les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948, les logements de fonction et les logements des travailleurs saisonniers (hors locations saisonnières à caractère touristique).
Sont exclus : les logements-foyers lorsqu’ils sont soumis à une réglementation spécifique, tout comme les logements destinés aux travailleurs agricoles depuis 2005 (loi relative au développement des territoires ruraux du 23 février 2005 : art. 99).
En visant l’habitation principale, il s’agit de protéger la quasi-totalité des locataires, y compris les plus fragiles, comme les locataires en meublé ou les saisonniers.
Qu’est ce que la décence d’un logement ?
Prolongeant la définition de la décence donnée par la loi, le décret du 30 janvier 2002 pose les critères point par point, pièce par pièce.
Trois critères permettent d’évaluer la conformité aux caractéristiques de décence :
- le logement ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité des occupants,
- le logement ne présente pas de risque manifeste pour la santé des occupants,
- il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement.
Pour obtenir plus de détail sur les points à vérifier, vous pouvez vous reporter à notre fiche pratique Logement décent (lien en bas d’article).
Si le logement ne répond pas aux normes, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité à tout moment. Le bailleur ne verra pas son bail annulé.
Quel diagnostic pour quel coût ?
Le législateur a souhaité que le bailleur ou le locataire puisse vérifier seul, sans expert, "l’existence d’un risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé". La plaquette « Qu’est ce qu’un logement décent ?» élaborée par le ministère doit suffire d’auto-évaluation à l’occupant (voir notre fiche pratique Logement décent : lien en bas d’article).
Aussi, il restera à la libre appréciation du diagnostiqueur et de son donneur d’ordre de réaliser systématiquement ou non les diagnostics « électricité », « gaz », « amiante » et « plomb ». Nous pensons qu’il faut privilégier une approche pragmatique pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires ; par exemple, pour le plomb dans les peintures, on pourra retenir que l’analyse devient nécessaire quand on est en présence de peinture dégradée dans un appartement construit avant 1949 (notamment présence d’écailles). De même la présence d’amiante est un facteur de non décence.
Rendre tous ces diagnostics systématiques représenterait un coût non négligeable dans l’intervention globale. Les Fédérations de diagnostiqueurs travaillent sur ce sujet pour que le diagnostic de décence soit réalisé exclusivement par un expert avec l’ensemble des diagnostics « électricité », « gaz », « amiante » et « plomb ». La mise en place d’une obligation serait une bonne chose pour la profession.
A ce jour les tarifs pour la réalisation d’un diagnostic de logement décent sont compris entre 200 et 300 €HT (hors diagnostics du Dossier de Diagnostics Techniques, DDT).
Clients et prescripteurs
Les Associations et établissements publics
Ce sont tout d’abord, les PACT (Protection, Amélioration, Conservation, Transformation de l’habitat) et les ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat). Les PACT regroupent 145 associations dont une des quatre missions est de « combattre l’habitat insalubre et indécent ». Les PACT sont notamment financés par l’ANAH, les collectivités territoriales et les caisses de retraites. Selon nos sources, elles réalisent environ 25 000 diagnostics par an avec notamment une partie intitulée « domodécence ». Elles réalisent souvent elles-même ces diagnostics surtoût dans le logement socia, certaines peuvent être néanmois prescripteurs.
Ces contacts seront très intéressants pour les diagnostiqueurs puisqu’ils s’occupent également de sujets, dans le cadre de l’amélioration du logement, tel que l’accessibilité handicapé et les bilans énergétiques.
Pour trouver toutes les adresses des PACT, consultez le site : http://www.pact-habitat.org Pour les adresses locales de l’ANAH, retrouver les délégations régionales sur http://www.anah.fr .
Les administrateurs de biens
Il est nécessaire de sensibiliser les administrateurs de biens sur les risques qu’ils encourent et notamment sur les enjeux de la décence. Il sera intéressant de leur proposer en plus du DDT classique (DPE, Plomb et ERNT) de faire un diagnostic de logement décent.
En effet, en cas de conflit et à l’initiative du locataire, ce dernier demandera à un juge de déterminer la nature des travaux et le délai de leur exécution. Si le logement n’est pas mis en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer. (Loi de 89 : art. 20-1).
Les administrateurs de biens doivent donc être attentifs à la question de décence avant de conclure un bail, un mandat ou une vente, et rappeler ainsi les bailleurs à leurs obligations.
Cela évitera le risque pour le bailleur ou pour un acquéreur en cas de vente de voir son loyer réduit par le juge.
Pour éviter ces risques le diagnostiqueur peut donc proposer de manière opportune de réaliser « un diagnostic de décence du logement » en même temps que les autres diagnostics. C’est certainement une source de diversification intéressante à mettre en œuvre.
Résumé :
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter nos articles :
- Rubrique Diversification
- Diversification (épisode 1) – Panorama des diversifications
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