Au Québec, les expertises réalisées lors de transactions immobilières ne sont pas obligatoires, elles ne sont effectuées qu’à l’initiative des acheteurs ou des copropriétaires. Ces pratiques reflètent, de manière générale, le marché nord américain. Nous avons réalisé un tour d’horizon des pratiques québécoises en matière de diagnostics immobiliers.
Les expertises réalisées sont différentes selon le cadre dans lequel elles sont demandées : transactions immobilières ou copropriétés.
LA DECLARATION DU VENDEUR
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur remplit une fiche sur l’état de son logement et y reporte les défauts dont il a connaissance. Cette déclaration concerne notamment les points suivants : zone inondable, fissures, qualité de l’air, électricité, plomberie, chauffage, sinistre, insectes, fosses septiques…
C’est une véritable protection pour l’acquéreur contre les vices cachés.
LES CONSTATS PREACHAT REALISES LORS DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Dans le cadre des ventes, le constat préachat est réalisé pratiquement systématiquement sur les « unifamiliales » (maisons individuelles). Pour les « condos » (appartements), l’intervention est moins systématique, même si elle tend à se développer.
Le constat préachat consiste à faire un examen visuel sur l’état global du logement, des fondations à la toiture (voir notre article : Constat préachat : le modèle Québécois). L’inspecteur préachat (notre diagnostiqueur immobilier), se limitant à une inspection visuelle, n’utilise aucun matériel spécifique.
L’objectif du constat préachat est d’éviter toute surprise à venir pour l’acquéreur. Il est moins précis que nos diagnostics immobiliers mais plus généraliste quant à l’état du bâti. Il pose plus de risques quant à la responsabilité pris par l’inspecteur.
LES AUTRES EXPERTISES REALISEES LORS DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Quand des problèmes sont constatés par un inspecteur préachat ou quand le bâtiment se trouve dans une zone à risque, l’agent immobilier préconise très souvent des expertises complémentaires pour évaluer :
- la présence d’isolant de vermiculite pouvant contenir de l’amiante amphibolique
- la présence d’ocre ferreuse dans le sol pouvant dégrader les drains et les pompes à eaux
- la présence d’oxydation de pyrite qui cause soulèvement des remblais et des fondations
- la présence de radon (gaz cancérigène)
- la potabilité de l’eau
- les problèmes divers de structure
Les banques, pour s’assurer de la qualité des biens qu’elles financent, imposent souvent à l’acquéreur des expertises complémentaires :
- l’évaluation de la contamination des sols: lors de transactions sur des bâtiments de plus de 6 logements ou sur des terrains
- l’évaluation du coût du logement lorsque l’apport personnel est supérieur à 20 % (donc sans assurance de prêt)
Les notaires font réaliser un certificat de localisation quand le cadastre n’est pas à jour, ce qui est souvent le cas en ce moment à Montréal suite à la mise en place d’un nouveau cadastre.
LES EXPERTISES SUR LES COPROPRIETES
Concernant les copropriétés, il y a une obligation pour les copropriétaires de mettre en place un fond de prévoyance. Il s’agit d’un fond financier qui doit provisionner annuellement au minimum 5 % de la valeur du logement. L’objectif est d’assurer les travaux d’entretien du logement. La mise en place de ce fond a amené les copropriétaires à développer une logique de gestion d’actif immobilier.
Pour prévoir les travaux (généralement sur 25 ans), des techniciens du bâtiment réalisent des rapports extrêmement complets sur l’état du bâtiment (structures, isolation, étanchéité, ouvertures…). S’ensuivent des calculs complexes pour prévoir les sommes nécessaires à placer dans le fond de prévoyance.
Enfin, pour les bâtiments neufs en copropriété, une obligation impose au promoteur la réalisation d’une inspection de réception des parties communes.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter tous nos articles liés au Québec.
Résumé :
Infodiagnostiqueur.com était partenaire du salon de l’immobilier et de la copropriété de Montréal (Québec) les 13, 14 et 15 novembre derniers.
Pour cette opération, nous avons encadré une délégation de diagnostiqueurs immobiliers, architectes, conseillers énergétiques et bureaux d’études pour venir échanger avec leurs homologues québécois.
Nous avons ainsi animé des tables rondes sur les pratiques autour du diagnostic immobilier et de l’expertise en bâtiment de part et d’autre de l’Atlantique.
