Neo Copro, membre de l’association Planète Copropriété, a participé ce mercredi 13 mars à un Grand Débat visant à dégager des propositions d’amélioration du pouvoir d’achat des copropriétaires. Une séance de discussions organisée à l’initiative de Planète Copropriété, des experts et des acteurs de la copropriété. Les propositions listées ci-dessous sont le recueil des propositions des différents participants. Les propositions ci-dessous ne reflètent pas forcément l’opinion personnelle de tous les membres du groupe de travail réuni par Planète Copropriété mais constituent une synthèse des discussions sans approbation par chacune et chacun des participants de toutes les recommandations suggérées.
Les propositions
- Améliorer la gestion des copropriétés :
- Obligation de présenter tous les 3 à 5 ans en AG un état de l’immeuble et une planification prévisionnelle des travaux nécessaires à court, moyen et long termes, et porter ces informations à la connaissance des nouveaux acquéreurs en les insérant dans l’état pré-daté rendre ces éléments accessibles sur le registre des copropriétés aux candidats acquéreurs (pour en avoir parlé avec l’ANAH, ils ne souhaitent pas rendre ces informations publiques pour éviter le démarchage intempestif)
- Mettre en place un crédit d’impôt sur les cotisations versées au fonds de travaux
- Instituer l’obligation de procéder dans les comptes des syndicats des copropriétaires à des dotations annuelles aux provisions pour grosses réparations, fondées sur le plan pluriannuel de travaux rendu par ailleurs obligatoire
- Alléger le DTG en remplaçant l’audit énergétique par un dire d’expert. Rendre obligatoire le DTG et le subventionner en contrepartie. Rendre le DTG accessible aux candidats acquéreurs sur le registre des copropriétés
- Evolution des contraintes réglementaires pour accélérer la transformation numérique dans le mode de gestion des copropriétés (notamment dématérialisation, rendre utilisable la lettre recommandée électronique)
- Encourager et faciliter la gestion des opérations de rénovation énergétique comme des projets à part entière ; à noter que la remise en cause annuelle du contrat de syndic ne participe pas à l’instauration d’un climat de confiance et de pérennité favorable à une conduite de ces opérations en mode projet.
- Pour rappel, ces projets se gèrent sur plusieurs années (de 3 à 7 ans d’après notre expérience), il faut que chacun en soit conscient et que l’on se donne tous les moyens d’y parvenir.
- Maîtriser et diminuer les charges : faire un bilan de gestion quinquennal sur les charges de copropriété, systématiser la mise en concurrence et renégociation pour les contrats récurrents au moins tous les 5 ans avec des cibles cohérentes à atteindre, mettre en place un observatoire des charges, créer des groupements d’achats de copropriété (ex : achat d’énergie…)
- Faciliter le financement des travaux par les moyens suivants :
- Financer l’assistance à maîtrise d’ouvrage et l’aide à la gestion des projets en utilisant les certificats d’économie d’énergie
- Encourager et faciliter la mise en œuvre de financements collectifs plus que les financements individuels. S’inspirer du dispositif d’aide « Habiter Mieux Copropriété » de l’ANAH qui accorde au Syndicat des copropriétaires des subventions aux travaux ambitieux de rénovation énergétique, et qui subventionne l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
- Clarifier la loi qui encadre le prêt collectif en rendant obligatoire le prélèvement des échéances de remboursement sur les comptes individuels des copropriétaires exclusivement
- Changer de catégorie au prêt collectif dans le classement de la Banque de France des taux d’usure afin de permettre aux banques d’augmenter les TAEG appliqués à ces prêts, ce qui participerait à en améliorer le rendement et encouragerait plus d’établissements à en proposer
- Rendre possible la prise d’une garantie réelle (hypothèque) par les établissements financiers sur la totalité de l’immeuble, incluant parties privatives et parties communes ; permettre le prêt hypothécaire à très long terme (35 ans) sur l’immeuble en copropriété, actif valorisable
- Instaurer comme au Québec la possibilité pour une entreprise créancière de factures de travaux impayées par le syndicat des copropriétaires d’inscrire une hypothèque légale sur l’ensemble des lots de la copropriété
- Créer une caisse de garantie européenne ou française des prêts pour le financement des surélévations (en France par la Caisse des dépôts) et baisser la TVA à 5,5% pour les travaux de surélévation lorsque les recettes contribuent à la rénovation énergétique des immeubles
- Favoriser l’émergence de nouveaux outils de financement de la rénovation des copropriétés sous forme de tiers investissement
- Créer un crédit d’impôt sur les primes d’assurances DO
- Proroger la défiscalisation des plus-values sur vente des droits de surélévation au-delà de 2020
- Encourager et massifier la rénovation énergétique des résidences : Simplifier le financement des travaux, créer une offre unique de financement
- Former les syndics, les conseils syndicaux et les copropriétaires.
- Encourager les nouveaux modes d’usage au sein des copropriétés et des résidences :
- Permettre la prise en main autonome de certains postes d’entretien (petits espaces verts, gestion des containers.) par les occupants de la résidence qui le souhaitent, permettre la location des places de parking à l’heure ou à la journée en fonction des utilisations individuelles et des besoins, favoriser le déploiement d’outils pour encourager les diminutions de consommations d’énergie, à travers notamment des compteurs interactifs
- Favoriser l’émergence de locaux communs comme au Québec notamment laverie, chambre partagée
- Favoriser le télétravail pour limiter et moins dépenser en transport
- Développer les équipements de transport individuel partagé (véhicule)
- Développer les locaux vélos pour permettre au copropriétaires de passer du tout voiture à un usage renforcé des vélos
- Adopter un nouveau modèle d’usage des parties communes pour les copropriétés neuves
- Développer le concept d’immeubles à charges zéro (immeuble dont les appartements vendus comportent une quote-part de locaux commerciaux communs, dont les revenus de location permettent au syndicat des copropriétaires de financer les charges communes de l’immeuble)
Participants au Grand Débat
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- NEOCOPRO, représenté par Xavier Faure (médias et conférences, société DEVEKO)
- PASSIV CITY, représenté par Frédéric Colas (bureau d’étude)
- DJC LEGAL, représenté par Yves Joly-Coeur (avocat Québécois)
- Universimmo-Pro.com et l’association QualiSR, représentés par Alain Papadopoulos (responsable de rédaction, consultant et formateur)
- VERSPIEREN, représenté par Olivier Comelles (courtier assurance)
- COPRO+, représenté par Pierre Olivier (conseil pour les copropriétés)
- SERGIC, représenté par Julien Vandewalle (responsable rénovation énergétique)
- OLIVIER BRANE Avocat Honoraire (formateur, spécialiste de la copropriété)
- JEAN-LOUP TAIEB (architecte, spécialiste de la copropriété)
- ARC, représenté par Claude Pouey (responsable observatoire des charges de copropriétés)
- LOISELET ET DAIGREMONT, représenté par Bertrand Esposito (Directeur des agences Loiselet et Daigremont)
- ENERGIE PULSE, représenté par Fatima-Zohra Mekrebi (ingénierie financière et accompagnement au financement des travaux de rénovation des bâtiments)
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